21世紀經濟報道記者唐韶葵上海報道

由于與其他房企發展周期交錯，綠城中國（03900.HK，簡稱“綠城”）在這一輪房地產調控中幸運地規避了某些金融風險。當下的綠城，既沒有債務違約跡象，還多次在北京、上海、杭州、寧波等一二線城市補倉拿地。作為一家具有央企大股東背景的混合制企業，綠城已然是市場的幸運兒。

透過綠城2023年上半年業績數據來看該公司近期的發展路徑，可圈可點之處實則不少：比如，盈利水平穩步增長。其中，全口徑合同銷售1,342億，同比增長19%，位列全國第七；自投銷售982億元，同比增長16%，排名全國第八；權益比上升11個百分點，達到64%；歸母凈利潤25.45億元，同比增長41.3%；核心規模凈利38.81億元，同比增長4.2%；行政及銷售開支26.68億元，同比下降14.3%；資金成本保持在4.4%的低位，現金短債比2.2倍，財務結構持續穩健。綠城也因此獲得標普評級展望提升到正面。

但這或許是歷年來首度令高管團隊感到喜憂參半的一份成績單。喜的是，綠城銷售排名進入行業前十，因進入爬坡周期，綠城上半年實現歸母凈利潤增長，與權益銷售額增長正相關。但行業趨勢之下，綠城下半年也有隱憂：全年毛利率下降承壓，拿地、銷售等尚存不確定性。

據綠城中國執行董事及副總裁李駿透露，為了拿地，上半年，綠城參加了杭州、上海、北京等核心一二線城市100多場次土拍，新增項目19個，總建面257萬平方米，預計新增貨值571億元。

進入下半年，這一輪調控也進入政策寬松周期，綠城預判，房地產行業將呈現出4個重大變化，包括發展階段、供求關系、市場結構和房屋功能需求等幾個方面。

調結構，項目利潤率指標實現是關鍵

數據顯示，綠城上半年權益拿地同比減少。據業內人士觀察，綠城近年來在杭州、寧波布局過重，今年上半年也有意減少在杭州拿地。綠城執行董事及執行總裁耿忠強在業績會上透露，綠城土儲在一二線城市占比達到89%，近半數的貨值位于大本營杭州。

值得關注的是，加上2021年以及之前所拿地塊的減值撥備，對凈利潤形成壓力。管理層稱關注項目利潤率指標，未來歸母凈利潤占比有提升空間。

但很顯然，綠城調整結構布局，保住利潤的前提是拿地權益和銷售權益上升，也需要天時、地利、人和。

今年上半年，綠城根據市場環境的變化，共計提了4.6億元的減值撥備。這4.6億元當中主要是物業減值有4.2億元，其他包括往來款的信用風險減值4000萬等。物業減值主要是部分項目銷售價格不及預期所致。比如寧波某大型未來社區項目計提一個多億。一個共性是，這些項目都是2021年或者2021年之前拿的地。綠城今明兩年報表均要為此“買單”。

耿忠強解釋稱，綠城會在每年的每一個關鍵時間節點，出于謹慎原則考慮，對幾乎所有在建在售項目都進行減值測試，目的就是擠一擠資產泡沫，夯實公司的財務狀況。今年上半年，綠城凈利潤占比已經提升到55%左右，如果剔除匯兌損益因素，凈利潤規模占比已經達到60%左右。耿忠強認為，這已經回歸到一個相對合理的水平。